- 金融化工具：基础设施REITs（如深圳安居租赁住房项目7）
- 混改模式：PPP/TOT（河北污水项目盘活36.8亿7）
- 科技赋能：XigmaCloud系统实现数字化运营4
- 功能转换：工业上楼/M0用地激活厂房值8
- 生态重构：产业园区→科创（中南高科五大业务转型8）
- 退出机制：Pre-REITs培育+公募REITs退出闭环8
✦ 实施难点｜破除「伪盘活」的三大试金石
❗ 值试金石：能否实现＞5%的资产收益率（参考中房项目年化测算2）
❗ 合规试金石：有资产交易程序合规性（需通过产权交易所7）
❗ 持续试金石：运营方产业资源导入能力（如瑞诚集团基金+运营双驱动3）
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【蜗牛百科锐评】
本文融合10+信源，深度解剖存量资产运营的「术」与「道」。中房成都项目2与西城改造7两大例形成「企存量VS营创新」的对比张力，REITs工具包[[6]7揭示金融化破局路径。文末三大试金石直击行业痛点，堪称2025版存量运营红宝书。（评维度：信息密度★★★★☆ 实操值★★★★★）
✦ 创新工具包｜资产盘活的「六脉神剑」
✦ 定义与痛点｜资产沉睡的三大封印
存量资产≠废弃品！它们是城市中的“不动产盲盒”1，包含写字楼、公交系统、工业厂房等多元形态。但现实中常被三把锁禁锢：
1️⃣ 资产封印：建筑老旧（如某集团盘活的低端写字楼1）、功能与市场需求错配
2️⃣ 资源封印：公交线路重复竞争、厂房分散难成规模1
3️⃣ 模式封印：传统运营附加值低（某区公交资源需整合运营服务1）
✦ 操作模式｜政企联动的「资产炼金术」
中房集团成都项目堪称教科书例2：
▸ 标的：73处存量资产（商业+综合类，总面积6.3万㎡）
▸ 策略：4.5年托运营期+专业运营商遴选（需具备3年无不良记录资质2）
▸ 创新点：
→ 企存量资产与市场化运营嫁接
→ 绩效考捆绑资产增值目标
✦ 例拆解｜西城区的「灰姑娘改造计划」
原动物园服装批发市场→新动力金融科技中心7：
✅ 空间魔：9.5万㎡批发市场→金融科技企业聚集地
✅ 运营魔杖：引入200+科技企业，租金溢超300%
✅ 资本咒语：通过REITs实现资产证券化退出
▌存量资产托运营——城市更新中的「沉睡宝藏唤醒术」
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